자세히 알고 싶어요

여러분 '전세(傳貰)'나 '월세(月貰)'라는 단어 들어본 적 있나요?

요즘 신문이나 방송에 '전세난(傳貰難)' 또는 '전세 가격 폭등'이라는 표현과 함께 자주 나오고 있습니다.

여러분이 살고 있는 집은 외형으로는 아파트, 빌라, 단독주택 등으로 구분합니다. 또 살고 있는 사람이 그 집을 소유한 경우는 자가(自家)라고 하고, 빌린 경우는 전세, 월세 등으로 구분합니다. 월세 제도는 말 그대로 매월 일정한 금액(월세)을, 집을 빌리는 대가로 집주인에게 주는 것입니다. 다른 나라에서는 이런 월세 제도가 대부분입니다.

반면 전세는 좀 특이한 제도입니다. 집주인에게 매달 돈을 내는 것이 아니라, 계약 초기에 한꺼번에 큰돈(전세금)을 맡겨두는 것입니다. 집주인은 이 돈을 은행 등에 맡기거나 사업을 하거나 해서 월세 대신 수익을 얻게 되고요. 반면 집을 빌리는 사람은 한 번에 돈을 맡기는 것으로 월세 등의 부담이 없어집니다. 보통 2년 정도 전세 계약 기간이 끝나면 맡긴 돈을 집주인이 돌려줍니다.

전세 제도는 다른 나라에서는 보기 힘든 우리나라만의 독특한 주택임차 제도입니다.

조선 말기인 1876년 강화도조약 이후 시작되어 지금까지 이어져 오고 있습니다. 1920년대에 한 일본인이 쓴 책에는 "전세는 조선에서 행해지는 가옥 임대차의 방법으로, 임차할 때에 임차인이 일정한 금액을 가옥주에게 위탁함으로써 별도로 임대료를 지불하지 않고 계약 기간 종료 시에 상환을 받는 제도로, 주로 경성 내에서 행해지는 관습이었다"고 나와 있습니다.(淺見倫太郞, 朝鮮法制史稿, 1922) 1970년 이후 도시화와 함께 농촌 인구가 서울 등으로 크게 몰려 주택 수요가 급증하며 발전했습니다. 집을 빌리는 사람들은 지방에서 올라올 때 논 등을 팔아 준비한 목돈을 맡기는 것이 매달 임대료를 내는 것보다 편했기 때문이라고 합니다.

이렇게 시작된 전세 제도는 집값의 꾸준한 상승과 높은 이자율로 더욱 발전하게 됩니다. 집주인은 한 번에 많은 돈을 받게 되면 그 돈으로 또 다른 집을 샀습니다. 왜냐하면 집값이 수년 뒤에 훨씬 많이 오를 것으로 예상했었거든요. 또 예전에는 지금(연 2~3%)과는 달리 은행 이자율이 연 10% 이상이었습니다.

오랜 역사를 가진 전세 제도가 점점 사라지고 있습니다. 근본적인 이유는 2008년 글로벌 금융위기 이후 집값이 하락하고 저금리가 지속되고 있기 때문입니다. 이 같은 경제 환경의 변화는 주택을 '투자와 소유'의 개념보다는 '거주(居住)'의 개념으로 바꾸었습니다. 또 집값이 오르지 않는 상황에서는 매월 발생하는 수입이 더 중요하기 때문입니다. 예컨대, 매매 가격이 3억원, 전세금이 2억원인 경우 집주인이 전세금을 은행에 맡겨봐야 이자가 월 40만~50만원 수준인데, 월세로 전환하면 월 100만원도 받을 수 있기 때문입니다. 나아가 집주인은 월세를 희망하고, 집을 빌리는 사람은 여전히 전세를 선호하면서 전세물건이 줄어들어 전세금은 점점 상승하고 있습니다. 또 점점 전세가 월세로 바뀌는 것을 막기 어렵습니다.

우리나라의 주택 보급률은 2008년 100%를 넘어서 2012년 102.7%이지만 미국 111.4%(08년), 영국 106.1%(07년), 일본 115.2%(08년)와 비교하면 아직도 미흡한 수준입니다. 또 자가 점유율도 54%로 미국(67%), 영국(65%), 일본(61%)에 비해 높지 않습니다. 자가 점유율이 낮다는 것은 그만큼 전세나 월세에 많이 거주한다는 것으로 우리나라 사람들이 높아지는 전세 가격과 월세 확대로 더욱 어려워질 수 있다는 것을 의미합니다.

정부에서는 전세가격의 급등을 막기 위해 공공 임대주택의 확대 등 다양한 노력을 시도하고 있습니다.


[교사 및 학부모님께]

1단계(도입) ‘집’ 하면 떠오르는 생각을 물어보기

2단계(전개) 위 기사를 읽게 하고 관련 질문하기
- 전세와 월세의 차이는?
- 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 이유는?

3단계(심화) - 내가 살고 싶은 집 그려보기
- 최근 신문에서 전세, 월세에 관한 기사 찾아 정리해보기